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Etude Naef, Acanthe et BNP Paribas

Les surfaces commerciales en pleine mutation

Une offre abondante de bureaux pèse sur les loyers. Les locaux mal équipés et mal situés sont évidemment les plus touchés. Dans le domaine de la vente, les compagnies d'assurance donnent le ton.

Le segment de l’immobilier commercial demeure tendu en Suisse. Le nombre de surfaces vacantes a augmenté d’environ 3% en moyenne nationale l’année dernière et ce sont les centres urbains qui sont les plus touchés. Les deux pôles économiques que sont Zurich et Genève annoncent à eux seuls près de 590 000 mètres carrés de surfaces disponibles, soit une progression de 3,5% par rapport à 2015.

Conjoncture, digitalisation, impôts
Pour les experts de Naef Immobilier, qui viennent de publier une étude sur le marché de l’investissement immobilier et des surfaces de bureaux, menée conjointement avec Acanthe et BNP Paribas, plusieurs facteurs expliquent la perte de vitesse que subit l’immobilier commercial. Tout d’abord, bon nombre d’entreprises doivent faire face à des restructurations qui se traduisent par une optimisation des surfaces occupées par leurs collaborateurs, en particulier dans leurs services administratifs. A la morosité de la conjoncture économique viennent s’ajouter la digitalisation des méthodes de travail, moins gourmandes en mètres carrés, et l’incertitude sur l’imposition des entreprises, qui freinent la demande d’espaces supplémentaires. Dans ces conditions, les propriétaires de biens commerciaux envisagent de plus en plus de nouvelles solutions pour faire face à la problématique des bureaux qui se vident, notamment la réaffectation en logements ou le co-working1.
A propos de l’échec de RIE III, les auteurs les auteurs de l’étude se montrent raisonnablement optimistes: «Alors qu’une frange politique insiste sur la perte d’attractivité fiscale vis-à-vis de nos voisins internationaux, le statu quo ne déstabilisera pas l’implantation des sociétés entre les cantons. Par ailleurs, on imagine mal les multinationales ou organisations internationales au bénéfice d’un statut fiscal privilégié se délocaliser rapidement suite à cette votation. Peu de surfaces de bureaux devraient donc être libérées, même si d’autres facteurs conjoncturels peuvent également modifier l’équilibre actuel».

Emigration en périphérie
Au niveau des loyers, la baisse se poursuit de manière généralisée. Elle semble due à une offre abondante de surfaces. Le loyer maximal s’est stabilisé aux alentours de 750 francs le mètre carré par année à Genève et à Zurich. «Dans le canton de Genève, le secteur du bureau locatif est complètement déséquilibré, constate Patrick Peyrot, sous-directeur chez Naef. L’offre est abondante, alors que la dynamique de la demande est faible. De nombreux locataires, en particulier dans l’industrie bancaire, se restructurent. Les immeubles au centre-ville ne répondent plus à leurs besoins, alors ils émigrent en périphérie, en priorité dans la première ceinture plutôt que dans la zone «aéroport». Là, ils disposent de surfaces plus modernes, situées à proximité des moyens de transport et moins coûteuses.
«Cette tendance pèse sur les loyers, mais les propriétaires ne consentent pas volontiers à les abaisser, car cela entraîne une dévalorisation de l’immeuble, poursuit Patrick Peyrot. Alors, les périodes de gratuité des loyers s’allongent ou les propriétaires consentent à participer aux travaux d’aménagement des locataires. Quoi qu’il en soit, ils ne peuvent plus attendre sans autre que les intéressés viennent frapper à leur porte, comme il y a une quinzaine d’années lorsque l’on se bagarrait pour disposer d’une surface au centre-ville. Les équipements anciens, qui ne sont plus conformes aux besoins des entreprises, ne trouvent plus preneur. Les propriétaires doivent faire preuve d’imagination et d’initiative et ça, c’est une bonne chose».
L’étude publie le «top ten» des ventes d’immeubles à Genève l’an dernier (voir notre encadré). Si l’on excepte l’année 2015, marquée par le vente exceptionnelle de l’immeuble UBS pour un montant de 535 millions de francs, les transactions commerciales occupent le deuxième rang des volumes investis de ces dix dernières années. Et la part des investisseurs institutionnels, les assureurs en particulier, est toujours plus grande, au détriment des particuliers. «Dans ce secteur, la demande d’objets dépasse l’offre et pour les assureurs, qui ont année après année d’importantes liquidités à placer, les immeubles de rendement constituent une bonne affaire. Les institutionnels raisonnent sur le long terme, où les fluctuations des rendements s’équilibrent. Comme ils ne cherchent pas le profit immédiat et qu’ils ne spéculent pas sur les plus-values, ils conservent leurs immeubles». 

GROS PLAN

Les 10 plus grosses ventes à Genève en 2016
Prix Adresse Acheteur
141 250 000.-  16, bd Saint-Georges Bâloise Vie
94 500 000.- 8, passage des Lions  Swiss Life
82 000 000.- 65-71, rte de Chancy Swisscanto Fondation de placement
72 000 000.- 29-31-33, rte de l’Aéroport  Aéroport de Genève
58 825 000.- 45-47, rue de Lausanne  Swisscanto Fondation de placement
58 500 000.- 4-6, rue Monnier Summit Champel 8 Sàrl, (Luxembourg)
56 500 000.- 61, rte de Chêne Swiss Life
43 500 000.- 8, rue de Rive Swiss Life
43 300 000.- 3, rue de Rive Swiss Life
38 000 000.- 1, square de la Comédie Université 8 Sàrl, (Luxembourg)

Etienne Oppliger

 

1. Le co-working (en français: cotravail ou bureaux partagés), qui se développe progressivement en Suisse, est une forme d’organisation du travail regroupant deux notions: un espace de travail partagé et un réseau de travailleurs encourageant l’échange et l’ouverture. Voir à ce propos l’article de Julien Grange, «De nouveaux bureaux pour une nouvelle économie», dans Tout l’Immobilier No 836, du 5 décembre 2016.

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