Site du Journal tout l’immobilier - hebdomadaire tous ménages (159’514 exemplaires Certifiés remp/FRP)

Oppositions abusives

Un fléau pour la construction de logement à Genève

La population est théoriquement favorable à la réalisation de logements, mais que se passe-t-il chez le Genevois moyen lorsqu’un projet immobilier est envisagé à côté de chez lui? Si certains recours se justifient, d’autres - dépourvus d’argument valable ou dont le but est de retarder une construction - constituent une sérieuse entrave à des projets immobiliers de plus ou moins grande envergure.

Plus de 2000 logements ont été construits en 2016, dépassant le résultat observé depuis de nombreuses années. Cependant et malgré l’effort des autorités et des promoteurs privés, la construction de logement reste encore largement insuffisante. Le taux de logements vacants se situe à Genève à 0,45%, un marché immobilier équilibré correspondant à 1,5%. Un tiers de la population active ne parvient pas à se loger dans le canton, engendrant des mouvements pendulaires nuisibles à l’environnement et à l’économie locale. Face à ces constats, les autorités cantonales – sous la houlette de Antonio Hodgers, conseiller d’Etat en charge de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE) - en appellent au rééquilibrage de toute la région et au renforcement de la construction de logements à Genève. Accélérer l’octroi des autorisations de construire, concevoir plus efficacement les nouveaux quartiers et déclasser 11% de la zone villas sont aux yeux de l’Etat des clefs pour sortir de l’impasse.
Ce n’est pas nouveau: les Genevois réclament davantage de logements, dans un cadre de vie agréable. En février 2015, la population a accepté à 59,7% la loi «Pour une utilisation rationnelle du sol», qui stipulait une densité minimale dans les futurs quartiers en Zone de développement (soit la couronne urbaine et les abords des villages). Des objectifs relayés dans le Plan directeur cantonal 2030, document qui fixe en outre les limites du développement en Zone agricole. De multiples manières de densifier existent, transcendant les modèles de la villa individuelle d’une part, de la tour d’autre part: l’habitat groupé et les immeubles de quelques étages sont des options intéressantes.

Procédures à rallonge: du temps et de l’argent
Prenons l’exemple d’un privé qui achète un terrain au moyen d’un emprunt hypothécaire, en vue d’y construire une villa. Il obtient une autorisation de construire, mais celle-ci fait l’objet d’une opposition émanant de l’un des voisins. Durant la procédure qui s’avère longue et qui suspend le projet, le privé devra s’acquitter des intérêts bancaires. Il subira donc un dommage, qui outre ses frais d’avocat, correspondra aux annuités d’intérêts hypothécaires. Sans compter un loyer éventuel dont il continuera à avoir la charge…Même si au final il obtient gain de cause, la loi genevoise actuelle ne prévoit qu’un minime remboursement des divers frais engagés. Dans le cas de projets d’envergure comprenant plusieurs logements, ces dépenses - à la charge des bâtisseurs immobiliers - seront multipliées.
Le principe en vigueur est le suivant: celui qui succombe paie des indemnités à la partie adverse. Cependant à Genève, les frais de justice et les indemnités sont symboliques par rapport aux coûts réels d’une procédure pouvant durer plusieurs années. Le recourant débouté ne paiera que quelques centaines de francs à la partie adverse, pour des dépenses réelles pouvant se chiffrer à plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de francs (frais juridiques et d’avocat). Sans parler des dommages et intérêts qui ne seront aucunement pris en compte. «Un recours est abusif s’il poursuit un intérêt illégitime, notamment s’il a un objectif dilatoire», explique Me Paul Hanna, avocat spécialisé en droit immobilier (le terme dilatoire évoque un acte qui a pour effet de retarder l’issue d’une procédure).
Il arrive même que le retrait d’une opposition soit monnayé. Si cela peut se justifier partiellement ou dans certains cas (dédommagement lors de nuisances occasionnées, perte de rendement pour un commerce, etc.), d’autres situations relèvent clairement du chantage ou de l’escroquerie. Ceci est théoriquement punissable par la loi; mais il est difficile de le prouver... Résultat: le privé ou le promoteur paie le montant demandé, qui reste toujours inférieur aux frais juridiques et financiers engagés en cas de procédure à rallonge (intérêts sur les crédits des terrains concernés, manque à gagner dû au retrait des acheteurs potentiels, etc.). «Nous avons reçu en décembre 2016 une autorisation de construire du DALE, car notre dossier respectait scrupuleusement la loi. Cela n’est pourtant pas suffisant pour l’un des riverains du projet qui nous fait un chantage financier en exigeant plusieurs centaines de milliers de francs!», indique Dorothée Peyrot, directrice de la société Leonard Properties SA.

Un projet de loi pour réparer les injustices 
«Les droits vont de pair avec des obligations et des responsabilités! affirme Lionel Halpérin, avocat et député PLR au Grand Conseil. On ne peut pas se permettre d’entamer des procédures sans assumer, si l’on a tort, les conséquences potentiellement lourdes». C’est en ce sens qu’un projet de loi (PL 11375) «Pour accélérer la construction de logements» a été déposé en 2015. Ce projet stipule que les frais de procédure et émoluments doivent être augmentés; ces derniers sont considérablement plus élevés dans d’autres cantons romands, le montant étant fixé selon l’ampleur et la complexité des procédures. Le projet de loi prévoit par ailleurs que la partie qui obtient gain de cause puisse réclamer des dommages-intérêts (surcoûts liés au retard pris) pour couvrir les pertes occasionnées, sans devoir passer par la procédure civile.
Jusqu’à présent, il n’existe que peu de cas où le promoteur ait été jusqu’au bout de sa démarche: cela nécessite en effet du temps (une procédure pouvant durer plusieurs années) et des frais juridiques supplémentaires. Par ailleurs, si les frais de justice et les indemnités sont relativement faciles à chiffrer, les coûts d’opportunité – à savoir la différence du prix de vente d’un bien immobilier entre le début et la fin de la procédure - sont quant à eux plus complexes; ils nécessitent de fournir des preuves, tels que des engagements d’achat.
«Une première évolution serait que les dépens octroyés par les Tribunaux correspondent mieux à la réalité des frais de justice engagés. Cela permettrait de responsabiliser les recourants en leur faisant supporter le coût réel de leurs oppositions, commente Me François Bellanger. Actuellement, il y a une vraie incitation à recourir pour gagner du temps, parce que le temps que vous faites perdre au promoteur ne vous coûte presque rien (entre 500.- et 2000.-). S’ils devaient payer 10 000.- pour couvrir les frais juridiques, les voisins réfléchiraient à deux fois: ceux qui sont vraiment lésés continueraient à lancer des procédures, ceux qui agissent de manière abusive éviteraient de le faire». L’avocat spécialisé en droit des constructions et de l’aménagement poursuit en encourageant en tous les cas les promoteurs à se battre et, s’ils ont le sentiment que l’opposition était franchement abusive, à engager une action en dommages-intérêts. Cela permettrait de démontrer leur résolution et de décourager les recours infondés…et d’avoir quelques exemples de procédure aboutie à mettre sur le devant de la scène.

Villas versus habitat groupé
Afin de densifier et de réduire l’emprise au sol, le DALE favorise la construction d’habitats groupés (immeubles de quelques étages). Les modifications de la Loi sur les constructions et installations diverses (LCI, art. 59, janvier 2013) vont en ce sens: des projets de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé peuvent être autorisés en Zone villa, si les circonstances le justifient et que les mesures sont compatibles avec le quartier. Cependant, dans ces zones résidentielles, les riverains préfèrent nettement les villas, au gabarit plus bas. Les promoteurs se trouvent donc pris entre deux feux, avec un «non» de la Commission d’architecture et un «non» des voisins.
Un promoteur immobilier – dont le projet a été suspendu pendant près de deux ans et demi - nous relate ses péripéties. Dans une élégante commune de la Rive gauche, un habitat groupé comprenant six appartements était prévu, dans le respect des normes cantonales en matière de densification. Neuf mois ont été nécessaires pour délivrer l’autorisation de construire, à laquelle la Commune s’est opposée, contestant la densité accordée par l’Etat. Les recours de six voisins se sont ajoutés, reprochant une architecture trop contemporaine, ainsi que d’autres aspects techniques (accès, parking, etc.). Les opposants ont été déboutés au Tribunal administratif de première Instance, sur toutes leurs requêtes. La Commune et les mêmes voisins ont persisté, menant les débats à la Chambre administrative de la Cour de Justice; leurs arguments ont été rejetés une seconde fois. La Commune s’est alors retirée. Quatre voisins ont continué jusqu’au Tribunal Fédéral: la totalité de leurs griefs a été une nouvelle fois considérée comme infondée.
Le promoteur a donc gagné à 100%, puisque aucune modification ne lui a été demandée. Les conséquences ont pourtant été lourdes: le projet a été ralenti de 27 mois, durant lesquels le vendeur du terrain en question a dû patienter, les acheteurs se sont retirés, l’entreprise générale n’a pas pu démarrer le chantier dans les délais, les objets ont été revus à la baisse, un nouveau partenariat a été formé…Le promoteur n’a pas engagé contre ses adversaires la procédure contre les «plaideurs téméraires», n’ayant plus de temps ni d’argent à investir dans une démarche hasardeuse quant à son aboutissement (à savoir le dédommagement des préjudices causés).
Lorsque la situation est sensible, les architectes prennent parfois le parti de sonder le voisinage avant le dépôt de la demande en autorisation de construire. En Zone villa, l’option d’un habitat groupé est alors plaidée: «Il est préférable de réaliser un petit immeuble en se concentrant sur le centre de la parcelle, plutôt que de construire 6 villas, avec 6 piscines et 6 cabanes de jardin», expliquent-ils aux riverains. Des adaptations telles que des parkings en sous-sol, des fenêtres en bandeaux pour éviter les vis-à-vis, des bacs végétalisés peuvent par exemple être proposées. Pour les bureaux d’architectes concernés, des oppositions abusives sont dramatiques: en effet, les montants d’honoraires ne sont touchés que lorsque le permis passe en force, c’est-à-dire une fois le délai de recours passé. «Une série de recours abusifs peut provoquer la faillite d’un architecte. Un frein qui s’ajoute au fait que le DALE peine à suivre le rythme des demandes d’autorisation», nous dit l’un d’entre eux.
Le résultat: dans la Zone villa, les propriétaires bradent leurs terrains sur lesquels on ne peut rien construire, les promoteurs n’achètent que lorsque les permis entrent en force, les architectes sont en faillite - ne pouvant pas facturer les promoteurs, les tribunaux sont occupés pendant des mois voire des années, les Genevois manquent de logements. Tout le monde est perdant…

Le DALE répond aux professionnels de l’immobilier
Au vu des problèmes suscités par la densification en Zone vills dite Zone 5 et afin d’accompagner les projets, le Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE) va prochainement diffuser un guide. Celui-ci propose une méthode de développement pour cette Zone et précise les rôles des divers acteurs concernés. «L’application des mesures incluses dans ce document permettra aux partenaires de partager des critères communs en vue d’une densification douce, sans nuire à la qualité des quartiers et répondant à la demande de logement à Genève», explique Pauline de Salis, secrétaire générale adjointe au DALE. Une initiative judicieuse: cette mise à disposition des directives évitera aux intervenants (maîtres d’ouvrage, promoteurs, architectes, etc.) de devoir pré-consulter – comme ils l’ont fait jusqu’à présent - les divers services techniques concernés par leurs projets.
«Le droit de recourir est un droit démocratique et l’ouverture de la procédure de recours est imposée par le droit en vigueur, poursuit Pauline de Salis. Ceci dit, le DALE gagne plus de 98% des procédures. Depuis le 1er janvier 2010, sur 186 Plans localisés de quartier (PLQ), seuls 2 ont été annulés. En 2015, sur 3164 décisions délivrées par l’Office des autorisations de construire (OAC), 98.4% sont entrées en force .
Des chiffres qui montrent bien qu’une autorisation de construire – une fois délivrée par le DALE - est rarement remise en question; en effet, celle-ci fait l’objet de multiples vérifications techniques (préavis), des modifications en cours d’instruction du dossier pouvant être exigées ou conseillées. «La plupart des projets finissent donc par voir le jour dans des délais raccourcis. Le temps de traitement des autorisations de construire a été divisé par deux entre 2011 et 2015», dit le Département. Une situation que les acteurs de l’immobilier jugent encore insatisfaisante, ce laps de temps s’ajoutant à celui du traitement des éventuels recours.
Promoteurs, architectes et entreprises générales en appellent aux autorités compétentes pour raccourcir l’intervalle d’examen des oppositions, notamment lors de griefs identiques traités successivement aux divers échelons juridiques. Ils demandent par ailleurs de responsabiliser financièrement – comme cela se fait dans d’autres cantons – les recourants déboutés en les sanctionnant davantage. Cela bien entendu pour autant que les projets respectent la loi! 


Véronique Stein

Telecharger au format PDF