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Opinion

La valeur locative, un impôt à supprimer

Les propriétaires immobiliers genevois ont eu la désagréable surprise de recevoir, il y a quelques jours, une notification de l’Administration fiscale leur annonçant que la valeur locative de leur logement allait être augmentée de 7,9 %. Cette décision, bien qu’attendue de longue date, a provoqué une levée de boucliers et conduit le Grand Conseil genevois, sous l’impulsion du MCG et du PLR, à instaurer un moratoire sur ladite augmentation.

Le député libéral Jean Romain rappelait récemment, sur un réseau social, l’origine de la valeur locative qui remonte à 1915 et qui s’apparentait à un impôt exceptionnel de guerre, une «contribution de crise» qui n’a jamais été abolie. Cet impôt est présenté aujourd’hui comme une taxe «sociale» ayant pour objectif de rétablir un équilibre entre les locataires qui paient un loyer et les propriétaires qui n’en paient pas. Ce raisonnement tordu conduit à attribuer un revenu fictif aux propriétaires immobiliers, revenu qui vient s’ajouter aux autres rémunérations du travail et du capital du contribuable et taxé au taux marginal supérieur du contribuable.

Compensation très relative
Cet impôt est particulièrement douloureux dans un canton comme Genève, dont la pente de la progressivité de l’impôt est particulièrement forte. Pendant longtemps, la possibilité, offerte aux détenteurs de biens immobiliers de déduire les intérêts (alors plus élevés) de la dette hypothécaire et les frais d’entretien, neutralisait la valeur locative sur le plan fiscal et tout le monde s’en contentait. Ce système encourage par contre le maintien d’un endettement hypothécaire élevé, qui peut se révéler une bombe à retardement en cas de hausse des taux d’intérêt; la Suisse a vécu cette expérience douloureuse au début des années 1990. Dans un contexte où les taux hypothécaires ont plongé ces dernières années, d’une réévaluation de la valeur locative en 2013, et de la politique des banques qui demandent d’amortir la dette hypothécaire, particulièrement pour les personnes atteignant l’âge de la retraite, l’impôt sur la valeur locative est devenu une taxe à part entière, prélevée sur un revenu fictif.
Dans le cadre du raisonnement «social» de la justification de l’impôt sur la valeur locative, il n’est pas tenu compte du capital que le propriétaire a immobilisé dans son bien et qui ne rapporte rien. En économie, on appelle cela le coût d’opportunité; en l’occurrence, le rendement que ce capital pourrait procurer au propriétaire s’il ne l’avait pas investi dans son logement, une opération que le locataire est au contraire à même de réaliser. En suivant ce raisonnement et dans la logique de respecter un équilibre entre le locataire et le propriétaire, ce dernier devrait avoir la possibilité de déduire de la valeur locative qui lui est imputée le coût d’opportunité du capital immobilisé dans sa maison ou dans son appartement.

Spécialité suisse
Un front de plus en plus large est en train de se former en Suisse pour abolir l’impôt sur la valeur locative, qui a fait son temps. Dans le cadre de cette réflexion, nous rappellerons que l’article 108 de la Constitution fédérale encourage l’accession à la propriété; dans les faits, nous constatons que peu de mesures allant dans ce sens ont été mises en place, ce qui explique, entre autres raisons, que la Suisse compte parmi les plus faibles taux de propriétaires en Europe. On pourrait imaginer un système où, au titre de l’encouragement à l’accession à la propriété, les intérêts hypothécaires pourraient être déduits pendant 25 ans sur une dette à hauteur de CHF 800 000.-- et un forfait admis pour les frais d’entretien. Ce système simple encouragerait les propriétaires immobiliers à se désendetter au fil du temps, favoriserait réellement l’accès à la propriété pour un coût proche de zéro pour les finances publiques et mettrait fin à cet impôt archaïque et complexe de la notion de valeur locative dans lequel sont pris pêle-mêle: le nombre de pièces, de fenêtres, de cheminées, de piscines et où même la vue sur le lac ou les Alpes. La Suisse veut-elle demeurer le seul pays au monde qui taxe la vue? 

GROS PLAN

La «valeur locative»
L’origine de cet impôt remonte à 1915. A la suite de la Première Guerre mondiale, les droits de douane de la Confédération se sont effondrés. Afin d’assurer un revenu supplémentaire pour combler les années de guerre, un impôt de guerre exceptionnel a été mis en place. En 1933, le Conseil fédéral a estimé que ce qui avait marché une fois pouvait bien marcher une seconde fois. Pour remédier aux problèmes soulevés par la crise économique mondiale de 1928/29, il a introduit une «contribution de crise», quasiment à titre de droit d’urgence et sans base constitutionnelle, qui s’appliquait au revenu, y compris à la «valeur locative propre», comme nous l’indiquent les recherches de Pavlo Stathakis. Ce prélèvement exceptionnel devait durer jusqu’en 1938.
Ce qui a vu le jour en 1915 comme un impôt de guerre et fut prolongé pendant 43 ans sans aucune base constitutionnelle comme droit d’urgence... existe toujours aujourd’hui. Depuis 1999, diverses initiatives visant à supprimer l’imposition de la valeur locative ont échoué de peu. Lors de la dernière tentative en 2016, l’Association suisse des propriétaires fonciers a réuni, en l’espace de 4 mois, 145 000 signatures pour une pétition envoyée au Conseil fédéral. Son objet: la suppression de la valeur locative propre.

Olivier Rigot

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